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配资分享:2017北京商办市场巨变,如何找到破围之路?

发布时间:2018-01-11 点击量:

好处是商办市场的成交并没有受到网签滞后的影响数据可以真实的反映该细分市场的变化因此先让我们看看具体的成交情况

根据地产营销人的统计2017年北京商办市场的供应套数有所增加但供应面积却持续下滑

整理从2014——2017年的数据可以发现去年北京商办供应套数突破2万套为四年来最高同比增长了32%而供应面积却降到200万平米之内为四年最低同比下滑36%

这个与住宅市场完全不同的特征说明商办整体供应在去年是减少的只不过小户型产品在增加

要理解这个现象就不得不提到去年的调控政策

简单说就是在去年326针对商改住颁布了新政之后商办市场发生了结构性的变化

一方面对于开发商已经通过规划的原商改住项目不得不重新调整定位转向纯粹的商办形象由此导致大量的小面积产品进入市场提高了供应占比

另一方面购房客户由于政策原因已无法以个人名义购买商办产品只能通过公司获取购买资格因而无法贷款变相提高了首付比例和购房成本所以低总价小面积商办也试图在适应市场的需求

但反观最终的成交商办却依然艰难去年无论成交面积成交套数都呈现了30%以上的下滑但成交均价基本稳定只有小幅波动与往年变动不大

如果不是今年通州区担当大任成交了几单整售估计北京整体商办数据会更加尴尬

那么商办市场存在的问题是什么呢地产营销人认为主要有三点

1经济盘整助力不足

商办市场的繁荣需要实体经济的助力虽然去年国内经济表现可圈可点但依然没有走出L型盘整的底部

企业投资意愿下降行业转型艰难从某种程度上抑制了商办市场的活跃

以北京为代表的一线城市都如此更何况其他二三线城市

2新城分化冷热不均

与住宅市场供应相似的是商办产品的供应也正在远离主城呈现新城蔓延的态势这与疏解相关的政策相一致

但北京四面开花的新城发展速度并不均衡通州因为有了城市副中心的定位支撑利好最为集中价值潜力最大因而明显比其他区域更容易吸附资源所以呈现一枝独秀的市场表现

而作为其他新城虽各自拥有特色产业和长远规划但区域商圈的成熟需要一个漫长的过程特别是对于城市配套要求更高的商办还需要协同区域尽快完成板块商圈蜕变才能换来交易的春天

3政策误伤期待微调

去年作为针对商改住的政策客观来讲虽然起到了抑制投资泡沫的作用但也确实误伤到了真正的商办市场

从个人到公司资格与资金门槛的大幅提高把很多合理需求阻挡在了外面

地产营销人看来当时调控踩急刹车的目的已经达到根据长效机制的精神后续其实尚有很大的政策微调空间

无论如何鼓励商办市场促进交易活跃都是繁荣经济发展产业的大好事

适度松绑购买资格提供多元化的贷款方式降低门槛减轻企业压力是今年对北京商办市场的些许政策期待

对于2018年北京商办供应预计会继续增加在宏观经济不会有短期改观的前提下估计市场热度依然保持低温且各项目对大型整售客户的争夺也会愈加激烈

值得注意的是在2017年最后一个月北京商办市场再次出现大单成交位于通州运河核心区的复地中心以48.18亿网签业绩一下冲至全年商办销冠之位令市场侧目

纵览近三年北京商办项目表现复地中心超48亿的网签额超过2015年金丰能源中心44亿业绩接近于2016年骏豪中央公园广场49亿水平要知道这是在今年遭遇最严厉调控商办市场陷入萎靡整体业绩衰减近四成的背景下取得的含金量颇高

深入刨析进一步发现过去商办集中成交已经从传统强势的西城朝阳等主城商圈开始向有明确发展概念的新城核心转移在大单业绩的背后揭示出北京总体规划关键的指向作用以及正在进行中的产业迁移大趋势

据悉北京银行建设银行是复地中心写字楼的两大整售企业再加上之前的华夏保险整购世界侨商中心大型金融企业向城市副中心的布局明显加快

在去年总规城市副中心的地位再次被提升作为一核两翼中的一翼通州有了三最的发展目标以最先进的理念最高的标准最好的质量推进城市副中心的建设

在此基础上通州运河核心区作为与国贸商圈对望的东部第二个CBD将承载整个城市副中心未来产业的转型和崛起

仅在去年北京市政府就多次提到加快通州高端商务服务建设优先启动金融业与总部经济增强对东部发展带的带动作用使之成为主导京津冀城市群发展的核心驱动力

而作为复地中心的开发者——复地集团正是为适应不断升级的城市发展及管理需求而推出产城一体的解决方案通过将复地卓越的地产开发能力和丰富的产业资源科学有效的嫁接与北京城市副中心精准匹配打造新型城市建设模式

 

自2013年开始复地就运用专业的产业运营能力将地产作为物理连接点导入全球化的服务资源引蜂筑巢形成地产+的蜂巢城市商业模式

而作为北京战略布局的又一大金融蜂巢项目复地中心凭借优质资源即将服务中国金融业再提升积极配合城市副中心优先发展金融业与总部经济战略部署放大区域经济助力金融中心核心区形成加速新城蜕变

其实颇为低调的复地在北京已深耕达15年之久

自2002年起复地从京西大盘玉泉新城开始成功开发过复地首府复地西绒线26号复地湾流汇复星国际中心等项目获得了市场和客户的广泛认可和赞许

复地依托母公司——复星集团在保险银行证券股权投资资产管理等多领域构建有全球化的投资网络正是其多元化的产业布局和资源储备才为进驻的城市和区域带来优质的资源整合和产业支持

此番复地中心作为布局城市副中心之重要商务地标成功引入北京银行建设银行不仅创出业绩新高也塑造出副中心的产业新格局

集团跨产业资源的强大蜂巢系统的创新模式再加之产品的匠心打造使复地中心在一众商办项目中脱颖而出于低迷且竞争残酷的商办市场环境中杀出重围力战群芳创造了令人羡妒的整售佳绩

2018年开启北京商办进入了下半场从比拼流转速度和产品力的浅表转向锁定战略区域精进开发模式以及整合资源能力的深层较量中


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